“ซื้อขายบ้านและที่ดินอย่างไรไม่ให้ถูกหลอก”

การทำธุรกิจกรรมซื้อขายที่ดินถ้าไม่ระวังให้ดีอาจถูกหลอกเอาได้ง่ายๆ   ฉะนั้นการจะเลือกซื้อต้องตรวจสอบรายละเอียดให้รอบคอบ สำหรับกลโกงต่างๆในการซื้อขายที่ดินหรือบ้านพอจะยกตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ และใช้เป็นข้อควรระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ ดังนี้

  • กรณีซื้อที่ดินจัดสรร ขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่าผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจากโครงการแทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายได้ที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง ดังนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่า ได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอดลวงได้ และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ แปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุหรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้านอาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่างๆ ติดตามมากมาย
  • สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะขายหรือไม่ เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว
  • ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้งสอง มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น
  • กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่เพราะผู้ขายบางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากรโดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือนร้อนภายหลัง

คำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร

  • ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดินเฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น
  • ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดในท้องที่
  • ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่างๆ เช่น ถนน สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โรงเรียน สนามเด็กเล่น สวนหย่อม ฯลฯ ว่าตรงกับที่โฆษณาไว้หรือไม่
  • ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่มีอำนาจตามกฎหมาย
  • การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายให้เฉพาะที่ดิน ไม่ขายบ้าน และท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง

  • เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย
  • อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม
  • อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดให้ผู้อื่น อาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้
  • อย่าเซ็นต์ชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้
  • ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน
  • อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก
  • การซื้อที่ดินควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตจากทางราชการให้ทำการจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องตามกฏหมาย
  • หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียนและที่ดิน
  • การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้
  • ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
  • อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจสอบที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนนและสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ